Les conditions de prêts au Fonds du logement.

Réponse à la question écrite no 227 à Madame Céline Frémault Ministre du LOGEMENT • QUALITÉ DE VIE • ENVIRONNEMENT • ÉNERGIE.

Concerne: les conditions de prêts au Fonds du logement.

 

Lors de la Commission logement du 19 mars dernier, nous vous interpellions sur les nouvelles conditions mises en place pour l’obtention d’un prêt auprès du Fonds du logement.

A ce titre, nous nous étions réjouis que l’accès à la propriété pour tous constitue l’une de vos priorités et que vous ayez agi concrètement dans ce sens en revoyant certaines conditions d’accès aux prêts du Fonds du logement afin de l’étendre à un public plus large et de « coller » ainsi toujours mieux à la réalité.

A cet effet, une campagne de communication avait été lancée par le biais de la presse afin de relayer le premier train ces nouvelles mesures et expliquées sur le site internet du Fonds.

Nous avons pu découvrir ces derniers jours, via le réseau social Facebook qu’une nouvelle campagne publicitaire avait été lancée afin de promouvoir le second train qui porte sur l’abaissement des taux d’intérêts de 1,85% à 3%.

Madame la Ministre, aux vues de ces nouvelles adaptations d’octroi, pouvez-vous m’indiquer :

  • Si les demandes d’ouvertures de dossiers ont augmentées suite au lancement des différentes campagnes publicitaires par rapport à 2014 ? A ce jour, pour l’année 2015 combien de prêts ont-ils été octroyés ?
  • Toutes les demandes ont-elles pu être traitées ? Combien de demandeurs se sont-ils vu recevoir un refus ?
  • N’est –il pas dangereux de lancer des campagnes publicitaires via les réseaux sociaux, tel que Facebook ? En effet s’agissant d’une diffusion de grande ampleur le Fonds ne deviendrait-il pas victime de son succès en ne pouvant finalement ne pas pouvoir répondre favorablement à toutes les demandes faute de moyens et de budget ? – A ce propos, il nous revient déjà qu’il n’est pas aisé d’obtenir un rendez-vous dans un délai raisonnable auprès du Fonds du logement, le temps d’attente atteindrait +-2 mois ? –  Ne faudrait-il pas dès lors renforcer la cellule du personnel affectée à l’ouverture et au traitement des dossiers ?
  • Quels ont-été les autres canaux de diffusion ?
  • Qu’en est-il de l’état d’avancement du travail d’analyse portant sur le troisième et quatrième train annoncé lors de la commission du 19 mars dernier requérant tous deux une modification de l’arrêté de 2008 et des moyens budgétaires supplémentaires importants ?

Lire la réponse de la Ministre :

Le I er train de mesures (en vigueur depuis le 23 février 2015) portait sur :

  • la réduction des taux d’intérêt (taux de référence de 5 % à 3,50 % ; fourchette maximale de 4,50 % et 3,50 3
  • l’augmentation du barème de montant de crédit (de € 211.513 à € 316.672)
  • l’octroi effectif de crédits atteignant une quotité de 120 %
  •  la mise en place d’une mensualité progressive.

Le 2 ème train de mesures portait sur :

  • l’extension de l’accès aux crédits par les ménages aux revenus moyens ; 
  • la modification de la formule de fixation du taux d’intérêt ;
  • la fixation de nouvelles fourchettes minimales de taux d’intérêt suivant Ie nombre de personnes à charge ;
  • l’adaptation des conditions du « Crédit Performance Energétique (CPE) » afin d’intégrer Ie prêt Vert Bruxellois (PVB) dans les compétences du Fonds ;
  •  l’extension des crédits destinés à financer les frais d’acte d’acquisition.

Ce train de mesure fait l’objet d’un arrêté modificatif dont la parution est prévue pour janvier 2016.

 

 Evolution de la demande de crédit et du nombre de crédits réalisés

Année Demandes de crédit Crédits réalisés Taux de d’annulation 1
Nombre Evolution 2 Nombre Evolution 2
2011 1.342 + 37 % 919 + 25 % 32 %
2012 1.621 +21% 1.215 + 32 % 25%
2013 1.470 – 10 % 1.103   25%
2014 1.342   1.021   24 %
20153 1.200 – 10,6 % 800 – 21,6 % 34%

 

Commentaire 

La réduction de la demande de crédit et donc du nombre de crédits réalisés est constante depuis 2013.

En 2015, cette double réduction est particulièrement élevée. Concomitamment, le taux de dossiers annulés s’est également accru.

Parmi ces dossiers annulés :

  • 46 % font état d’une charge de remboursement trop lourde eu égard aux ressources, limitées et/ou instables
  • 25 % du fait d’un risque hypothécaire trop important, les présomptions favorables étant insuffisantes pour accepter d’encourir un tel risque
  • 16 % les candidats ayant préféré s’adresser au secteur bancaire privé
  • 5 % du fait que le bien a été vendu à un tiers ou retiré de la vente
  • 5 % étant donné que le bien ne peut être affecté au logement ou que la valeur du bien excède la valeur maximale autorisée 
  • 3 % car l’habitabilité du bien à acquérir est insuffisante compte tenu de la composition du ménage des candidats ou encore du fait que le bien est insalubre et nécessite des travaux de rénovation trop importants.

Dans 24 % des cas, les refus portent sur le cumul de plusieurs de ces motifs. Globalement, on observe que

  • Le prix des logements accessibles (« entrée de gamme ») a continué de progresser. L’offre de tels logements baisse et leur qualité également (appartements de grosse copropriété aux charges très élevées division d’immeuble difficilement obtenue (PU et SIAMU)— qualités techniques et PEB médiocres – …)
  • « Guerre » des taux du marché privé : les taux sont historiquement les plus bas depuis la seconde guerre. Les ménages qui disposent de l’apport financier nécessaire (souvent avec l’aide familiale) ont recours au crédit bancaire classique.
  • Les dossiers de crédit des candidats emprunteurs sont de plus en plus complexes, de par le profil socio-économique des demandeurs. De 2010 à 2014, les crédits (réalisés) du Fonds concernent 4.180 ménages réunissant les conditions d’accès au logement social, soit 84% du total des crédits octroyés (4.990).
  • Le phénomène de paupérisation de la population de la Région se confirme malheureusement. Le nombre de  ménages vivant sous le « seuil de pauvreté » ou en étant proches croît, ainsi que l’endettement des ménages (Crédit à la consommation et apparentés). 
  • Le contexte économique global (en particulier le niveau, la stabilité et la qualité de l’emploi).

Campagne publicitaire 

Le 15 septembre dernier, une campagne publicitaire a été lancée par Ie Fonds. Outre les mesures du 1er train, elle annonçait l’ouverture prochaine des crédits aux revenus moyens. Une fois l’arrêté modificatif paru, une seconde campagne publicitaire sera lancée par Ie Fonds concernant Ie 2ème train de mesures.

Le Fonds du Logement a souhaité lancé une campagne accessible au plus grand nombre en touchant les Bruxellois et les non Bruxellois. A cette fin il a développé une stratégie online et offline tenant compte ainsi de l’éventuelle fracture numérique d’une partie de notre public. La partie online a consisté en une refonte du site internet du Fonds afin qu’il puisse mieux répondre à la demande d’un large public. II a été rendu plus interactif et permet aux personnes de compléter un formulaire en ligne. Celui-ci évite la prise de rendez-vous et permet une gestion à distance des demandes d’information. Cette méthode a connu un grand succès, comptabilisant ainsi plus de 1.885 demandes.

Dans cette stratégie, il a été décidé de créer une page Facebook pour Ie Fonds. Celle-ci permet d’avoir une approche plus pédagogique expliquant les conditions d’obtention en long et en large. Cette page se veut être une fenêtre apportant des réponses aux internautes. Elle a comptabilisé jusqu’aujourd’hui 723 « like ». 

Afin d’atteindre l’un des objectifs (accroître la notoriété), Ie Fonds a également souhaité être présent sur Ie premier site de l’immobilier (Immoweb) avec des bannières sur la page d’accueil. Toujours dans cette dynamique Ie Fonds est présent sur YouTube avec une vidéo visionnée 16.031 fois et 6.822 fois en néerlandais. Le Fonds a également diffusé cette vidéo dans 3 cinémas à Bruxelles (UGC, Kinepolis).

En ce qui concerne la partie offline Ie Fonds a souhaité être présent dans les transports public en choisissant la STIB en s’affichant sur les quais et dans Ie réseau des métros, trams et bus. II s’est aussi appuyé sur notre réseau de partenaires en ayant ainsi la possibilité de publier un article dans les journaux« De Bond » et « Le Liguer » ainsi que quelques journaux communaux. Le Fonds a également acheté des espaces publicitaires dans Ie journal Le Métro.

Vu la baisse constante constatée ces derniers mois, cette campagne est nécessaire pour mieux faire connaître Ie Fonds et les nouvelles dispositions prises.

Délais pour l’obtention d’un rendez-vous

II faut distinguer les rendez-vous dans Ie cadre des demandes d’information et dans Ie cadre des demandes de crédit.

Le délai pour l’obtention pour les demandes d’informations est relativement long compte tenu du nombre très important de ménages qui sollicite un tel rendez-vous, soit près de 6.000 ménages par an. Raison pour laquelle Ie Fonds a mis en place un nouvel outil à partir de son site internet (voir ci-avant). Sur les 1.885 demandes reçus, quelque 1.300 ont été traitées à ce jour et ce dans un délai de +/- 2 semaines.

Quant au délai nécessaire pour introduire une demande de Crédit il est de maximum 10 jours ouvrables.

Les 3ème et 4ème train de mesures

Le 3ème train de mesures qui porte sur les conditions spécifiques des actes de crédit et de vente, est en cours d’élaboration. II s’agit principalement des conditions patrimoniales, d’affectation de l’habitation, d’adaptation des taux quinquennale ainsi que les conditions anti-spéculatives » ou « restrictives ». Ce train est applicable sans que l’arrêté du Gouvernement ait nécessairement à être modifié.

Le 4ème train de mesures, qui concerne la mise en place d’une assurance perte de revenus ainsi que d’un crédit complémentaire en 2ème rang, fera l’objet de propositions et discussions ultérieures au sein du Conseil d’Administration du Fonds et du Gouvernement, ainsi que dans Ie cadre du prochain contrat de gestion du Fonds.

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